חוק דייר סרבן: מה קורה כשאחד השכנים מתנגד לפרויקט פינוי בינוי?

אחת השאלות הנפוצות ביותר בפינוי בינוי היא מה קורה כאשר שכן אחד או יותר מסרבים להצטרף לפרויקט. החשש מ״דייר סרבן״ שיתקע את כולם הוא אמיתי, אך המחוקק יצר מנגנון מאוזן שמאפשר לקדם פרויקטים ראויים, תוך שמירה על זכויות הפרט.

לא צריך 100 אחוז הסכמה

בניגוד לתפיסה הרווחת, אין צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות כדי לצאת לדרך. החוק קובע רוב מיוחד הנדרש לקידום העסקה. לאורך השנים תוקן החוק ורף ההסכמה עבר התאמות, מתוך מטרה לאזן בין קידום ההתחדשות העירונית לבין הגנה על זכויות המיעוט.

מהי סרבנות בלתי סבירה

דייר שמסרב לחתום על עסקה כלכלית והוגנת, ללא כל טעם ענייני, עלול להיחשב ל״סרבן״. במקרה כזה, שאר בעלי הדירות רשאים להגיש נגדו תביעת נזיקין בגין הנזק שגרם לעיכוב הפרויקט. בית המשפט בוחן האם ההתנגדות סבירה בנסיבות העניין.

מתי ההתנגדות לגיטימית

החוק מגן על דיירים שמתנגדים מסיבות אמיתיות, ולא כל התנגדות מהווה סרבנות. בין הטעמים שנחשבים לגיטימיים:

• קושי כלכלי ממשי לעמוד בעלויות הכרוכות במעבר.
• סיבה רפואית או צורך מיוחד שהעסקה אינה נותנת לו מענה.
• העדר בטוחות מספקות או פערים מהותיים בהצעה.

במקרים אלה, התפקיד של החברה המנהלת הוא למצוא פתרון אישי שייתן מענה לצורך, ולא לגרור את הדייר להליך משפטי.

הדרך הנכונה: הסכמה ולא כפייה

הליכים משפטיים הם מוצא אחרון. הדרך הטובה ביותר להתמודד עם התנגדויות היא באמצעות שקיפות, הסברה ומענה אישי לכל חשש. כאשר הדיירים מבינים את הערך שהפרויקט מביא ומקבלים מענה להתלבטויות, שיעור ההסכמה עולה באופן טבעי.